您好,欢迎光临上海仟浦财富投资管理有限公司!
当前位置:首页 > 行业新闻 > 信号!下半年,央行5次定调房地产融资!避免把房地产工具化!

信号!下半年,央行5次定调房地产融资!避免把房地产工具化!

01

下半年,央行5次定调房地产融资
近日,央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》(以下简称《报告》)中重申,按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
据记者不完全统计,下半年以来,央行先后5次定调房地产信贷,强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化。
7月29日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”,要求“保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。
8月2日、8月9日以及8月20日,央行分别在2019 年下半年工作电视会议、 《2019年二季度货币政策执行报告》及国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上明确表示,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。
“10月份70个大中城市新房价格环比增长0.5%,增速与上月持平;新房价格同比增长8%,较上月回落0.6个百分点;二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%,分别回落0.2个百分点和0.4个百分点”,中山证券**经济学家、研究所所长李湛对《证券日报》记者表示,房地产调控政策强调“因城施策”,既是为了防止房地产市场过热、也是要防止房地产行业失速。今年以来房地产调控政策效果显著,当前房价增速平稳下行。
  


02


大小房企融资出现分化


易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示,央行的政策始终围绕房住不炒,实施“因城施策”,在房价上涨较快的地区收紧贷款。另外,对于刚需和二套房,也实施了差异化的贷款政策,这样既支持了一些合理的购房需求,整个市场也一直处于防范金融风险的导向中,房地产市场相对比较平稳。


《报告》显示,9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为43.3万亿元,同比增长15.6%,增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示,第三季度以来,房地产市场运行总体平稳,房地产贷款增速平稳回落,房价涨幅有所回落,房地产开发投资与新开工增速平稳下降。


中原地产**分析师张大伟对《证券日报》记者表示,整体来看,2019年房地产信贷增量明显放缓,“房企融资的难度依然较高,但大小房企之间融资出现分化。


严跃进表示,从宏观方面来看,央行实施降准以及一系列降低企业资金成本的政策,市场融资比较宽松,但从房企方面来看,依旧面临资金面收紧和库存的压力,另外房屋销售不如预期,房企对今年的融资尤其在11月份和12月份比较谨慎。


对于后期央行的政策,李湛认为,房地产调控强调“因城施策”,不将房地产作为短期刺激经济的手段的原则不会改变。当前整个房地产市场运行平稳,短期来看房地产信贷政策不会出现明显的收紧,也不会出现明显的放松。

03

央行开展1800亿元7天期逆回购操作


11月18日,央行发布消息,重启并开展1800亿元7天逆回购操作,同时操作利率下调5个基点,从2.55%下调至2.5%,这是四年多以来**下调公开市场逆回购操作利率。
 


虽说央妈此番动作,是四年多以来**下调公开市场逆回购操作利率。但是,调整幅度还是比较小的,毕竟只是下调了5个基点。


而回顾过去3年,我们可以发现,央行逆回购利率和MLF操作利率也是同步调整的。


所以,此次逆回购是月初MLF降息后央行的**操作,降低逆回购利率同样是跟随此前MLF操作利率下调,对后续利率变化的指示意义并不大。


央妈此次逆回购,对楼市的影响有多大?


从短期来看,有以下几点影响:
对房企们来说,是一个好消息。因为到了年末融资压力大,此时央妈放水,房企起码还能喘口气,融多一点钱,尤其是在房地产占经济总量比重高的城市,市场能得到稍微好转,也能提振信心。但是,在“房住不炒”的基调下,利好始终有限,而且今年楼市调控在信托、海外融资、开发贷方面管得特别严,房企想融资并不容易。所以*终利好的,估计是实体经济了。
04

被忽视的地产前融资金


自银保监发[2019]23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发后进入逆市期间以来,银行、信托等地产融资及放款通道被斩,国企旗下投资基金及金控平台资金在2019年的下半年开始变得异常活跃,并成为了当前房地产项目前融的重要募资来源。


据西政资本及西政财富中心的统计,目前不少国企金控平台、基金平台等趴在账面的资金都达到了几十亿或百亿规模(当然也有小部分国企旗下投资平台今年较早前就进入地产融资业务领域,因此目前额度也已经投放完毕),主营方向为非房地产开发但可投地产类资产的国企机构也都还有很多头寸。
总体来说,在银保监发[2019]23号文下发后进入逆市期间,国企金控/投资平台对房地产行业的输血功能变得越来越明显,而这也很有可能促使国企平台在严监管时期成为机构及三方的募集方向**。


05

融资受限,永续债又成房企“新宠”?


据亿翰智库发布,2019年上半年,30家典型房企的永续债存量为1766.5亿元,较2018年同期增加43.1%,较2018年末增加10.8%。30家典型房企中有8家的永续债存量增加,占比26.7%。其中,增加较多的是绿城中国、雅居乐、招商蛇口和首创置业等,较2018年末分别增加65.5亿元、48.1亿元、40亿元以及31亿元。


以绿城中国为例,截止2019年6月30日,永续债存量185.7亿元,仅次于具有央企背景的中国中铁,绿城中国始终保持着较低的净负债率,2019年上半年净负债率56.3%,若加入永续债,净负债率增加28.3个百分点至84.7%。可见永续债不仅增加运营资本金,而且降杠杆的作用明显。


亿翰智库统计发现,2019年上半年,销售规模在2000亿以下的房企更青睐永续债,尤其是1000-2000亿规模的房企。亿翰智库认为主要因为2019年上半年房企融资监管持续加码,融资环境较严峻,但这种影响对中小型房企的冲击更大,2000亿以上的房企还是能够凭借其规模优势筹集到所需要的资金。


不过,叠加永续债实则是一把“双刃剑”,虽说能为房企运营提供资金支持,但是3年或者5年后的利率跳升将会吞噬房企利润,所以具有规模优势的房企大多无须采取这种“饮鸩止渴”的方式。


对于1000-2000亿的房企而言,发行永续债的动机更倾向于把握弯道超车的机会,而选择牺牲一部分利润。
1000亿以下的房企,融资难问题突出,被迫选择发行永续债补充运营资金的可能性更大。

来源:证券日报


您是第 112272 位访客!