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世界各国房产税对比研究

*近又有消息,国家正在研究新的房产税法,目前还在立法阶段,距离实施还有一段时间。立新的房产税法风声已久,但是一直没有消息,各地稳房价一直依靠行政手段为主,效果始终不佳。

 
这次立法的声音,对于房价有不俗的冲击作用,一直号称金九银十的售房季在各地遇冷,如此前买房需要摇号的杭州,如今新楼开盘却少人问津,房价下跌幅度不小。所以有刚需却无力购房的年轻人们一直在呼吁中央立法来调控房价,从制度上严格把控“房住不炒”的政治纲领。
 
 房产税的历史:
现行房产税源于1986年颁布的《*******房产税暂行条例》。该条例规定,房产税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的房产,但将国家机关、公益性质的教育、宗教、公园景区、市政以及保障国计民生的公共事业和个人所有非营业用的房产纳入了免税范围。
2011 月,上海、重庆(以下简称两地)开始实施个人住房征收房产税试点(以下简称房产税试点)。上海房产税试点办法的征税对象为两类新购住房:一类是上海居民家庭在本市新购的第二套及以上住房,另一类为非上海居民家庭在本市新购的住房。
 
 如今房价高企的根本原因:
本质原因就是地方债。
历史背景是上世纪改革开放开始,中央政府将经济权力次第下放,在税务制度上决定与地方政府分灶吃饭,但是后来发现之前各地方政府的税赋只用上交很少一部分到中央,剩下都自个儿留着玩。单看其实没什么不好,但是两者职能不一样,地方政府管好自己的一亩三分地就可以,中央就不同了,各种的市政工程啊、对外贸易啊、公民福利啊、基础建设啊等等支出都得来,结果就是地方强大,中央弱小。然后上全国各地的经济发展程度都不一样,地方政府也是苦乐不均的,导致诸侯经济盛行,这也是中央不愿看到的。这样的结果就是:1992年,全国财政收入3500亿,其中中央收入1000亿,只占收入的28%,而中央的财政支出高达2000亿,赤字1000亿!这就是分税制诞生的大背景。
这种条件下,1993年,***总理在全国财政会议上正式提出了分税制:增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。实施后效果也是显著的,1994年,中央的财政收入比上一年激增200%,占全国财政总收入的比例急升到56%客观来说,分税制也还是解决的不少问题,*典型的;中央对税务实现宏观调控,避免地区间贫富悬殊过大(比如西部开发补贴农业等);控制发达地区的财政扩张冲动,避免出现失控(比如辖制过度投资);方便集中力量办大事(比如奥运会世博会)。
税制实施后,当地的主政者需要完成GDP目标依旧没变,对于我国这种发展中国家,大力基建成了必然选择。一方面基建带来了海量的内需,另一方面基础建设的改善同时优化了投资环境,可以吸引更多中外投资者。地方财政严重缩水,支出比重却在不断增加。地方政府只能通过政府信用背书向银行借钱,但是借的钱很多,引入的外资却有限,大部分地方政府根本还不起钱,背上了高额的地方债。为了避免地方财政崩盘,于是乎,地方政府想到了一招:卖地。搞一片经济开发区,完成三通一平或者五通一平,炒高房价卖给开发商;接着再拿开发商的钱,去把农民手上的土地收购或者老房子拆迁;紧接着把新收购的地皮炒高卖出去……如此循环反复,政府不仅还清了地方债,还有更多的钱做城市建设,政绩相当好看,财政收入相当高,城市发展相当迅速,而且住宅用地只有70年产权,土地还是属于国家的,一点没亏。
卖地财政开始之后,一些政治嗅觉敏锐的投资客纷纷入场,进一步推高房价。原本只通过政府的手,宏观把控地价还是可以办到,但是当大量的资本入场,一切变得不再可控,地价只能不断推高,不然这群炒房及有房的中产或高产群体的情绪便不可控了。(有人可能会说地价还不是政府说了算。但是只要地产有利可图,炒房客不断推高房价,此时地产公司投标的时候就会不断得加价,*终的利益会分到政府、地产商、炒房客手上)
 
 辩证看待高房价
高房价在政府看来是负债转移,把原本背在地方政府身上的高额地方债通过房地产的手段转移到了普通百姓身上。从国体来看,这是集中力量办大事,将中国14亿人未来和国家发展绑定在一起,来建设我们的国家。
负债转移的手段,一方面绑定了人民和国家,成为利益共同体,保持一条心来实现中华民族伟大复兴的中国梦;另一方面加快了中国城镇化的建设、基础设施的建设,这种中国速度是世界上仅有的速度。可见这种手段从国家层面上讲是有利的。
但是负面影响目前也很明显。国家的本质是人民组成的,当房价高到一定程度,大部分老百姓通过自己一辈子的努力都只能买一套房,而部分资本拥有者即使不学习、不努力也可以通过坐拥房产完成财务自由,民众不安情绪日益高涨,那高房价就变成影响社会稳定的不安因素。所以调控房价,刺破泡沫也就势在必行了。
辩证地看,一个经济手段有其两面性,需要把握尺度,莫让国之利器伤及国本(人民)。如今是时候出台相关的房产税了。
 
 世界各国的房地产税法
(一)英国
     所有房屋在购买时必须缴纳印花税。英国房产有永久产权和租赁产权,永久产权不需缴纳地租和物业费,租赁产权的物业每年缴纳这两笔费用。由于英国房地产税以地方税方式征收,地方政府拥有较大裁量权,资料显示,英国房地产税收每年征收,包括空置房,例如,伦敦北部炒房者较多,对空置两年以上房屋加征一半房产税。
     (二)美国
     全美50个州都征收房产税,税率大致介于1%3%之间,美国地方政府减免了一些税收项目,主要是对自住房屋给予减免税。美国房产税以财产税名义征收,征收对象主要是居民住宅,以房屋估价为课税依据,确定税率的程序为,市、镇委员会通过预算,各级政府根据预算收入和总支出情况确定税收数额,在根据评定房屋计税价值确定房产税税率,美国房产税率在各地不一样。
    (三)法国
    法国购房者除缴纳地皮税外,还需缴纳住房税等多种税费,首先是居住税,由房屋居住者缴纳,无论是业主还是租客,税率各地不同。其次是土地税,细分为建成房屋土地税和未建房屋土地。转账房屋还需缴纳手续费和转让费,闲置房需缴纳住宅空置税税率为10%15%
    (四)德国
     德国房地产税主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等。购房后,德国房屋所有人需缴纳土地税,税率与房屋大小、土地价值、房屋价值相关,居民第二套及第二套以上房屋需缴税,如果用于出租,还需缴纳收入所得税。为了防止投机,德国购置十年以内的房屋如果出售,利润也将缴纳个人收入资本利得税。各州税率从3.5%6.5%不等。
    (五)俄罗斯
     俄罗斯房产税实行差别税率,房价评估价格越高,税率也就越高。拥有多套房产的纳税人将按较高的税收比率,房产税由中央和地方共同确定,特殊群体享受减免优惠,如俄罗斯英雄、卫国老扎实等。
    (六)韩国
     韩国为了抑制炒房,出台综合不动产税,征收对象为总价值超过6亿韩元的家庭,税率每年正在0.75%2%之间,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产人就会承担更重的赋税。拥有两套房屋的人如果两年内出售,需缴纳50%转让所得税,拥有三套以上的家庭在两年内出售房产,需缴纳60%房产转让税。
    (七)新加坡
    新加坡房产税率为4%,房屋年价值以年租金衡量,新加坡调整后的房产税包括:区分住宅与非住宅、累进税率,取消空置住宅与非住宅享有的退税。高端投资的房子必须缴纳更高的房地产税。
    (八)加拿大
     加拿大房产税是市级政府根据年度财政预算,由评估值乘以系数决定,每个城市税率不同。房屋价值×税率=加拿大房产税,加拿大房地产税征税的主要对象是土地、地上建筑物及永久性的构筑物。加拿大房地产税收,至今仍然是地方财政收入的一个重要来源,占到财产税收的40%左右。政府通过房地产税收将这一社会财富集中起来进行重新分配,推行各项社会福利计划。
    (九)澳大利亚
    澳大利亚房产是永久产权,不对房产征收房产税,仅对土地征收土地税。各个州的征收税率不同,如悉尼,价值在一定澳元以内不征税,超出部分征税1.6%2%,墨尔本实行累计税。
 
适用于中国的房地产税法应是打击炒房客,让房价(地价)在政府的可控范围内,保证政府的财政收入,也就是把利益留给政府和地产商瓜分,这也是大部分民众可以接受的结果。可以参考的就是二套及以上房加征房地产税、空置房加征税等;同时兴建廉价房满足刚参加工作的刚需年轻人,此处便非常推崇新加坡的HDB政策,不过在中国操作难度有点大,可以在香港等发达城市先做试点。


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