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中国“棚改”真相!

针对国家开发银行(以下简称“国开行”)将收紧棚户区改造(以下简称“棚改”)融资、停止货币安置等市场传闻,国开行通过新华社回应称:今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

江苏省某市住房保障办负责人表示,从2018年以来,国开行下放棚改贷款相关政策提出,棚改项目实物安置比例达到50%以上的具备贷款条件,“原来没有这一规定,从今年开始有的。”该负责人表示。

目前,全国多个地方的棚改货币化安置开始降速。比如,山东省取消了货币化安置,湖南、江西、广东省均提出“因地制宜”推进棚改货币化安置,步子比此前小了。

预计在2018年-2020年内,棚改实物安置比例会上升,货币化安置不会结束,其比例会控制在一个合理的区间。

其实,不管是货币化安置还是实物安置,对其好坏都不能妄下论断!拿到补偿款时,够不够买一套像样的房子呢?实物安置房什么时候才能住上呢?安置房的质量、周边配套怎么样呢?


因此,对于广大棚改户来说,没有必要对这一消息过分纠结。眼光应该放在棚户区改造的合法性上。毕竟,违法的棚户区改造,无论哪种补偿方式都不可能保障棚改后的生活水平不降低。如果发现棚改过程存在“被棚改”、“强拆强迁”、“虚假协议”等违法现象时,要果断拿起法律武器,识破并避开种种陷阱,为自己的合法权益谋求尽可能多的保障。

随着国开行一纸通知,“收回棚改项目地方行贷款审批权”,引发了全国房地产市场特别是三四线城市的市场震荡,近而引发股市地产板块整体震荡。


以全体人民住有所居为目标,坚持分类指导、分步实施、分级负责,加大保障性安居工程建设力度,今年新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。——《2014年人大政府工作报告》


今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。——《2015年人大政府工作报告》


今年棚户区住房改造600万套,提高棚改货币化安置比例。——《2016年人大政府工作报告》


今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房等保障性住房,因地制宜、多种方式提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。——《2017年人大政府工作报告》


(五年来)棚户区住房改造2600多万套,农村危房改造1700多万户,上亿人喜迁新居。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套——《2018年人大政府工作报告》



作为全国*重要的报告《全国人大政府工作报告》,五年五次提棚改,五年五个新目标,对于棚改,可以说国家在房地产领域*重视的方面。


当然棚改对于老百姓,是一个改善居住环境,改变生活状态的好机会,是一个纯民生的事情。


但是,对于国家,却有着别样的意义。


转折点发生在不经意之间。


2014年3月,中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中,并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。


同月,总理在政府工作报告中表示,今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,包括“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。


同年,国务院很快提出加大改造建设力度、创新融资体制机制和加强组织领导等三项要求。其中影响**,对房地产产生深远影响的是“创新融资体制”的PSL融资。


通过将实物安置变成货币安置,从而打开了棚改井喷的“潘多拉魔盒”。


具体路径如下:


1、央行向政策性银行发放PSL贷款;

2、政策性银行获得贷款资金后向地方政府发放棚改专项贷款;

3、地方政府获得贷款资金后向被拆迁人发放货币补偿款;

4、地方政府拆迁卖地后偿还政策性银行棚改专项贷款;

5、政策性银行收到偿还款后再偿还央行PSL贷款。


货币补偿相比实物安置具有如下优势:


首先,从政府的角度看,货币补偿能够缩短安置周期、节省过渡安置费用;

其次,从被拆迁人的角度看,货币补偿能够满足多样化居的住需;

**,从宏观调控的角度看,货币补偿则具有消化社会存量住房,帮助房地产市场库存出清的作用。


所以,PSL一个杠杆达到了楼市去库存、拉动当地GDP、化解地方债务风险、推动民生工程四个目的。


对于psl,从金融角度就是一个“针对某些特定城市房地产开发的货币定向增发”,说的再通俗一点就是“国家发钱让老百姓买房”的过程。



创设PSL 之后,央行在2014 年、2015 年和2016 年新增PSL 分别为3,831 亿元、6,981 亿元、9,714亿元,2 年复合增长59%,并且截至2017 年1 月,PSL 总额达2.11 万亿,同比增长73%。


不仅投放天量,并且数据显示PSL 利率从2014 年的4.5%降至2015 年11 月的2.75%,央行通过PSL 实施了大量而快速地基础货币投放。




对于棚改,是一个长期性国家战略,还是短时间权宜之计?


我一个做开发的朋友告诉我:


一般来计算,拆迁和新住户的比例一般是三比一,也就是说拆迁安置一户,可以产生土地的面积一般可以建设三户商品房。同时,利润要求也是三比一,一户利润赔给拆迁户,一户利润交给政府,**一户利润才留给开发商自己。低于三比一,开发商一般没有兴趣介入。


所以,天量棚改销售的背后,是更加天量的棚改土地供应,更加需要未来天量的客户来消化。


当然,对于一届地方政府任期一般是5年,当然我可以在5年内把棚改做大,把地价做高,把产值做高,“他”可以不去想“未来”,然而今天在这些城市买房的你我怎能不想呢?


一二线城市还好,因为只要抢人不断,只要户口放开,那些城市还是有持续的毕业生涌入,持续的产业人口导入,这些都是未来的客户。


但是,那些三四线城市怎么办?五年之后怎么办?


我们不能用更大规模的棚改来支持再一次的去库存,若不如此,天量的客户又从哪里来呢?


或许,这就是本轮周期之后,棚改盛宴之后,我们的家乡面临的**隐忧。


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