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棚改货币化收紧的背后是什么?

财联社6月25日**获悉,国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限,此前在分支行可以签订的,现在必须总行审批,但并未暂停所有棚改项目,目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外,过去曾经货币安置为主的方式,今年以来多以实物安置为主。


国开行新闻办公室出面回应称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。


据国开行提供的数据,截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。


棚改发展历程


什么是棚改?简单的说就是把年久失修的房子拆了,然后重新给你安置,大体可以分为实物安置和货币化安置,实物安置是给房子,货币化安置是给钱,大致可以分为两个阶段:

第一阶段: 2005年至2015年6月棚改主要方式为政府主导建立保障性住房满足棚户区居民的住房需求。区域上由东北地区、中西部地区向全国范围扩散;在资金上是地方政府发债、企业债券以及政策性银行的支持为资金的主要来源。


第二阶段:由政府组织建造保障性住房变为补贴居民或政府直接出资购买商品住宅。与上一阶段相比,这一阶段的棚户区改造开始细分每年改造目标,并且强调提高货币化安置的比例。棚户区改造任务与三四线城市“去库存”联系在一起,棚改货币化对房地产市场的作用凸显。


2013年、2014年年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%;而到了2015、2016年,这一比率上升至29.9%、48.5%,2017年棚改货币化为60%,至此棚改货币化成为棚户区改造的重要途径。


▲2008-2020年棚改实际完成数量


根据报道2018-2020年为棚改攻坚年,实际套数调整为1500万套,2018年开工数量为580万套。


货币化安置


什么是货币化安置?简单的说就是把你的房子拆了,补偿给你现金,让你重新再去买房子。棚改一直到2014年都是不温不火,直到抵押补充贷款(PSL)的出现。


根据中信证券数据,截止2018年5月24日2018年新增抵押补充贷款(PSL)投放4371亿元,累计同比增加48.32%,抵押补充贷款余额为30978亿元,同比增长32%,而PSL又是货币化安置的主要来源。


地方政府棚改资金来源主要有四种途径,一是财政拨款,主要包括中央、地方,此类资金数目少;二是政策性银行贷款,国开行和农发行的棚改专项贷款,央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源,占80%左右;三是商业贷款,四是地方政府发债,例如棚改专项债。


根据数据显示2017年,PSL全年投放额为6350亿元,2017年12底期末余额为26876亿元,全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元,农发行发放棚改贷款超过4000亿元,可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源。

 

货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。换句话来说,货币化拆迁的主要释放地在三四线城市


而这些钱都是怎么来的呢,2014年底,国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。


你可以理解为一个期限长利率低的贷款,帮助二三线城市更好的城镇化

通过流程示意图,可以列出来一个资金流转路径:央行——政策性银行——地方政府——拆迁——老百姓——买房——银行,*终一个结果是刚需买房子房价涨、改善客户买房子房价涨、投资客买房子房价涨、地王出现房价涨。


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